Расстояние между строениями: ограничения, которые нельзя нарушать.

Право на строительство на собственном участке строго регулируется Градостроительным кодексом и соответствующими муниципальными документами.

Это включает установленные расстояния между жилыми строениями, размещение зависимостей и возможные правовые меры.

Давайте рассмотрим основные правила, которые необходимо соблюдать перед началом работ.



"Каждый собственник имеет право строить на своем собственном участке до границы своей собственности без необходимости получения согласия соседа". Таким образом, сайт service-public.fr кратко излагает право собственности, зафиксированное в Декларации прав человека и гражданина, и то, как его владелец может использовать свою собственность. Следовательно, возможно строить вплотную к границе собственности.

Однако, здесь есть некоторые нюансы. Действительно, правила градостроительства таковы, что существуют определенные расстояния между строениями, которые должны соблюдаться, в основном в двух случаях: на границах с дорогами и между строениями и границами соседних участков. В обоих случаях нет универсального фиксированного расстояния, действительного от одного конца Франции до другого. "Логически, расстояния, которые должны соблюдаться, либо устанавливаются Планами зонирования (POS) и местными планами градостроительства (PLU) коммун, если таковые существуют, либо, в отсутствие таковых, - Кодексом градостроительства и региональными правилами", - объясняет Магали Бертран, директор Ассоциации информации о жилищных вопросах департамента Луар и Шер (ADIL 45).

Почему так важно поддерживать определенные расстояния между жилыми строениями?

Согласно Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme, необходимость в правильном размещении зданий обусловлена несколькими целями. Во-первых, это гарантирует определенную интимность для соседних строений, обеспечивает наличие солнечного освещения и способствует гармоничному планированию застройки. Кроме того, постановления Совета государственного управления объясняют, что эти отступы необходимы для соблюдения гигиенических, санитарных и безопасностных требований.

Следует отметить, что эти положения касаются только расстояний между зданиями, а не расстояний от общественных дорог.

Однако кодекс урбанизма, местные планы строительства и планировки также устанавливают требования по выравниванию с общественными дорогами.

Таким образом, в зависимости от вашего местонахождения, необходимо быть внимательным. Для этого не стесняйтесь обратиться в муниципалитет для ознакомления с действующим урбанистическим документом. Также обсудите вопрос о расстояниях между строениями с вашим архитектором. Подавая заявление на строительство, ваш архитектор должен представить план массы, на котором будут указаны необходимые расстояния. Это важный аспект, который может повлиять на одобрение или отказ в выдаче разрешения на строительство.

Поскольку разрешение выдается "с оговоркой третьего лица", как говорится в разрешении, также следует убедиться, что ваше строение не причиняет вред соседям. Хотя согласие соседей не требуется, важно избегать конфликтов, которые могут обернуться судебным разбирательством.

Для получения дополнительной информации вы можете обратиться в Департамент оборудования вашего региона (DDE), Совет по архитектуре, урбанизму и окружающей среде (CAUE) вашего региона или в Агентство информации о жилище (ADIL) неподалеку от вас (адреса и телефоны доступны на сайте www.anil.org).

Каковы допустимые расстояния между строением и дорожной сетью?

Согласно документу, опубликованному Ассоциацией информации о жилище Индры (ADIL 36), это расстояние определяется исходя из высоты строения и значимости дороги поблизости.

Расстояние до дорожной сети для строительства зависит от того, будет ли здание расположено возле департаментальной дороги, национальной дороги, автомагистрали, коммунальной или частной дороги. В большинстве случаев эти ограничения определяются Планом землепользования (POS) или Местным планом урбанизма (PLU), информация о которых доступна в мэрии. В противном случае статья L.111-1-4 Кодекса урбанизма устанавливает расстояния, которые следует соблюдать вблизи крупных транспортных магистралей в зависимости от размера города:

В населенных пунктах: не менее 40 метров от дороги для жилых строений, 25 метров для других зданий.

Урбанизированные зоны населенных пунктов: 50 метров для жилых зданий, 35 метров для других.

Дороги за пределами населенных пунктов: не менее 100 метров от дороги, 75 метров для дорог категории главных транспортных магистралей.

Что касается других дорожных осей, при строительстве здания вдоль общественной дороги его выравнивание с дорогой зависит от его высоты в соответствии с статьей R.111-18 Кодекса урбанизма. Это означает, что расстояние от любой точки здания - включая балкон или карниз, например - до противоположного выравнивания (то есть напротив) должно быть не менее разницы в высоте между этими двумя точками. Например, между строящимся домом высотой 10 метров и соседним зданием высотой 5 метров должно быть расстояние не менее пяти метров.

Эти положения распространяются на все типы зданий, за исключением случаев, когда в Плане землепользования (POS) или Местном плане урбанизма (PLU) предусмотрены иные требования, устанавливающие более или менее строгие расстояния. Некоторые коммуны предусматривают отступы в размере 10, 25, 50 метров и даже больше в различных зонах, указанных в документе урбанизма. Чтобы узнать эти требования, следует обратиться в мэрию. Кроме того, для сохранения архитектурной целостности города может быть обязательно предписано строить вдоль границы выравнивания.

Каковы допустимые расстояния между строениями и границей соседнего участка?

Между двумя домами на смежных участках?

В отсутствие Плана землепользования (POS) или Местного устройства (PLU), статья R.111-19 Градостроительного кодекса определяет расстояния, которые должны соблюдаться между этими двумя типами строений. Если здание не расположено вплотную к границе соседнего участка, горизонтальное расстояние от всех точек этого здания до ближайшей точки границы участка должно быть не менее половины разницы в высоте между этими двумя точками, но не менее трех метров.

Иными словами, дом должен быть построен либо на границе собственности, либо соблюдать отступление не менее трех метров. Например, для дома вы дступление должно быть не менее пяти метров. Следовательно, логично предположить, что расстояние между двумя домами на соседних участках составит не менее шести метров, и даже больше, в зависимости от высоты строений, если ни одно из них не строится на границе собственности.

Однако эти правила могут быть изменены местным градостроительным документом, утвержденным муниципалитетом. Эти документы могут повторить расчет, установленный в статье R.111-19, а также указать минимальное расстояние в 3 метра (или больше) или установить фиксированные расстояния.

Кроме того, расстояние может варьироваться внутри города. Например, POS и PLU разделяют город на различные зоны (застройка вне города, урбанизированные зоны с высокой или низкой плотностью, прибрежные зоны), для каждой из которых устанавливаются свои правила. В своих POS или PLU некоторые города предусматривают минимальные отступления между строениями и границей участка от 3 до 6 метров или даже больше в зависимости от характеристик зоны. Наоборот, градостроительные документы также могут требовать, чтобы строение было расположено на границе соседнего участка или допускать, а иногда даже обязывать соседство. Следует также учитывать, что для зон транспортного строительства, например железнодорожных, маршрутов, расстояния устанавливаются транспортной компанией, в данном случае - СНЦФ.

Таким образом, важно внимательно изучить градостроительный документ для определения правильного расстояния. Когда это расстояние будет определено, как его можно применить на практике? Это важно понимать на основе понятия "все точки здания", описанного в статье R.111-19. Это означает, что точкой отсчета служит самая выступающая часть здания. Таким образом, если у вашего дома есть балкон в направлении границы участка, конец балкона будет определять начальную точку расчета расстояния. То же самое касается выступающей крыши. Если граница между двумя участками не четко определена, следует обратиться к геодезисту. Он выполнит необходимые исследования, административные процедуры, измерения и расчеты, чтобы уточнить реальные границы между участками.

Таким образом, в зависимости от вашего местонахождения, необходимо быть внимательным. Для этого не стесняйтесь обратиться в муниципалитет для ознакомления с действующим урбанистическим документом. Также обсудите вопрос о расстояниях между строениями с вашим архитектором. Подавая заявление на строительство, ваш архитектор должен представить план массы, на котором будут указаны необходимые расстояния. Это важный аспект, который может повлиять на одобрение или отказ в выдаче разрешения на строительство.

Поскольку разрешение выдается "с оговоркой третьего лица", как говорится в разрешении, также следует убедиться, что ваше строение не причиняет вред соседям. Хотя согласие соседей не требуется, важно избегать конфликтов, которые могут обернуться судебным разбирательством.

Для получения дополнительной информации вы можете обратиться в Департамент оборудования вашего региона (DDE), Совет по архитектуре, урбанизму и окружающей среде (CAUE) вашего региона или в Агентство информации о жилище (ADIL) неподалеку от вас (адреса и телефоны доступны на сайте www.anil.org).

Существуют ли расстояния, которые необходимо соблюдать между строением и общественным пространством?

Помимо общественных дорог, другие части общественной собственности накладывают ограничения на прилегающие участки, в частности зоны наводнений и исторические памятники.

Что касается зон наводнений, кодекс градостроительства предусматривает в своей статье L.146-4 III отступление в 100 метров. По крайней мере, для новых строений, возводимых на берегу моря. Градостроительные документы муниципалитетов, такие как Планы зонирования земель (POS) и Планы местного градостроительства (PLU), а также план по предотвращению чрезвычайных ситуаций, утвержденный префектом департамента, могут предусматривать более значительные отступления или даже запреты на строительство, если не предусмотрены особые условия, например, строительство здания с этажами. Эти три документа можно посмотреть в местной мэрии.

Что касается соседства с историческими памятниками, такими как замок, церковь или парк, они также могут создавать ограничения по расстояниям. В этом случае следует обратиться к архитектору Зданий Франции, который должен одобрить проект вблизи классифицированного объекта. Эти ограничения также могут относиться к высоте здания.

Следует ли строительство бассейна соблюдать правила относительно расстояний до границ с соседними участками?

Нет исключений из правила. Строительство бассейна, независимо от его типа, подчиняется тем же правилам относительно расстояний до границы с соседним участком, что и обычное строительство.

Согласно "Постоянному словарю строительства и градостроительства", бассейны подпадают под положения статьи R.111-19 Кодекса градостроительства. Таким образом, они должны находиться либо на границе собственности, либо на расстоянии не менее трех метров от границы между двумя участками. Строительство бассейна в заднем саду поэтому вполне возможно, за исключением случаев, когда действуют иные условия, предусмотренные Планом зонирования земель (POS) или Планом местного градостроительства (PLU), действующими на территории муниципалитета.

Эти документы могут обязательно устанавливать расстояние до границы и указывать другое расстояние. Поэтому перед подачей заявки на получение разрешения на строительство или заявления о начале работ следует ознакомиться с градостроительными документами в местной мэрии.

Это положение распространяется на все типы бассейнов, подземных и даже мобильных. Кроме того, они также подчиняются праву третьих лиц, то есть когда сосед считает, что он страдает от ущерба, причиненного проводимыми работами. Тем не менее, у него должны быть серьезные основания для этого.

Так, в 2001 году третья гражданская палата Кассационного суда Франции пришла к выводу, что шум, связанный с играми в воде, сам по себе не может быть признан ущербом.

Можно ли строить пристройку, такую как гараж, сарай, ангар или другие постройки, рядом с границей участка или с межевой стеной?

Подобно основным зданиям и бассейнам, пристройки «подпадают под те же положения, что и основные строения», считает Магали Бертран, директор ассоциации информации о жилище департамента (ADIL 45). Иными словами, они подчиняются положениям статьи R.111-19 Кодекса градостроительства.

Таким образом, они должны располагаться либо на границе собственности, либо по крайней мере в трех метрах от нее. Таким образом, совершенно возможно построить гараж или сарай в самом конце сада, прямо на границе участка. Однако, когда пристройка не примыкает к основному зданию, то есть когда они не смежные, на том же участке также существуют расстояния, которые необходимо соблюдать. В отсутствие действующих градостроительных документов на территории муниципалитета статья R.111-16 Кодекса градостроительства определяет рамки расстояний, которые необходимо соблюдать.

Так, в ее третьем пункте говорится: «расстояние между двумя несмежными зданиями должно быть не менее четырех метров».

Если на территории муниципалитета действует План зонирования земель (POS) или План местного градостроительства (PLU), указанные выше положения могут быть изменены. Могут быть установлены обязательные отступы, и расстояние может превышать расстояния, предусмотренные кодексом. Следует также отметить, что в зависимости от различных зон и их назначений, определенных документом градостроительства, последний может ограничить этот вид строительства. Например, строительство сарая или ангара посреди жилой зоны не будет возможным, если POS или PLU запрещают такие постройки.

Что касается строительства гаража или мастерской как продолжения основного здания, муниципальные службы по градостроительству также могут при подаче заявки на разрешение на строительство требовать строительства до границы собственности или соблюдения нового отступа. Также можно запросить допуск к нарушению правил градостроительства, POS и PLU у соответствующего органа власти, мэра или префекта. Решение должно быть мотивированным и, в случае отказа, может быть оспорено.

Можно ли отступить от правил расстояний между строениями при расширении здания?

Никто не имеет права нарушать закон. В то же время законодательство должно быть способно адаптироваться к исключительным обстоятельствам. То же самое относится и к действующим градостроительным документам в городе.

Так объясняет "Дикционнар Перманент Конструкион ет урбанизм": "с 27 августа 1986 года, исключения из статей R.111-16 по R.111-19 кодекса урбанизма, касающихся размещения и объемов строений, могут быть предоставлены по мотивированному решению компетентного органа". Обычно это мэр города или префектура департамента в случае отсутствия муниципальных градостроительных документов. Кроме того, судебная практика Государственного совета уточнила установление статьи R.111-20, которая разрешает эти изменения.

Для высшего административного суда изменения могут быть разрешены только по общественным интересам. Остается только определить это понятие. Согласно судебной практике Государственного совета, это может быть "сохранение местной и традиционной архитектуры", например, согласно "Дикционнар Перманент Конструкион ет урбанизм".

Также возможны адаптации в отношении градостроительных документов, Плана зонирования земель (POS) и Плана местного градостроительства (PLU). Это также предусмотрено статьей L.124-1 кодекса урбанизма, которая предусматривает "незначительные адаптации, обусловленные характером почвы, конфигурацией участков или характером окружающих строений".

Для получения исключений в рамках POS или PLU необходимо обратиться с запросом к мэру города. Он должен обосновать свое решение. Если его ответ отрицательный, всегда можно обратиться с устным обращением: отправить письмо заказным письмом с уведомлением о вручении в течение двух месяцев после уведомления о принятом решении. Уведомление, подписанное администрацией, должно указать срок рассмотрения обращения.

В случае отсутствия ответа - срок установлен в два месяца с момента получения обращения - или повторного отказа, всегда можно обратиться в административный суд с претензией к городу. Положения в отношении префектуры аналогичны. Однако перед началом судебного разбирательства возможно согласование, в частности, с помощью посредника Республики.

Распорядители муниципального управления по градостроительству имеют ли средства контроля за соблюдением расстояний?

Административный контроль осуществляется на основе представленных документов в ходе запроса на выдачу разрешения на строительство. Также иногда проводятся проверки после завершения работ. Что касается третьих лиц, они могут проводить свои собственные проверки с помощью суда.

Для обеспечения соблюдения различных градостроительных правил - соблюдение расстояний до границ земельных участков является одним из критериев - муниципальные службы осуществляют контроль с момента запроса на разрешение на строительство. Среди представленных документов план участка должен содержать все необходимые расстояния и измерения для реализации проекта.

Расстояния до границ земельных участков между двумя собственностями являются одними из требуемых измерений. Исходя из этого документа, градостроительные службы муниципалитета смогут оценить, были ли соблюдены законодательные положения, предусмотренные Планом зонирования земель (POS) или местным планом градостроительства (PLU).

"Коммуна также может выдать сертификат о соответствии", - объясняет Магали Бертран, директор Ассоциации по информации о жилище департамента Луаре (ADIL 45). "Тем не менее, это будет контроль постфактум", - добавляет она, то есть он будет проводиться после завершения работ.

Что касается соседей, у них, возможно, есть право взглянуть на проект строительства посредством 'права третьего лица'. Если они считают, что строительство причиняет ущерб, и если переговоры не приводят к решению, они могут подать жалобу на блокирование или отмену разрешения на строительство. Для этого они обращаются к председателю мирового судьи, который назначит эксперта для оценки ситуации. В зависимости от рекомендаций специалиста дело будет рассмотрено в гражданском суде.

Компетентная юрисдикция зависит от того, с кем возникает конфликт.

Если конфликт возникает с муниципалитетом, обращайтесь к административному суду. Если конфликт возникает с соседом, его будет рассматривать мировой суд, который является гражданской юрисдикцией.

Если вы подаете запрос на отступление от правил, установленных в Плане землепользования (POS) или в Местном плане урбанизма (PLU), в мэрию, мэр может отказать, при условии обоснования своего решения. Первым этапом оспаривания является обращение с просьбой о пересмотре в администрацию посредством письма с уведомлением о доставке в течение двух месяцев после принятия решения. При необходимости Главное управление по оборудованию (DDE) и службы омбудсмена могут дать свое мнение по данному вопросу и попытаться достигнуть согласия между сторонами.

В случае неудачи последним решением является перенос дела в административный суд. Это последует за процессом рассмотрения дела в суде, а именно обращением, которое может быть передано в административный апелляционный суд и даже в Совет Государства. Также следует отметить, что административный орган может сам начать судебное разбирательство в определенных случаях: если застройщик допускает нарушения планов, администрация может начать административное преследование самостоятельно, не дожидаясь обращения третьей стороны.

Имеющая сторона, чувствующая себя пострадавшей! Он может заблокировать "в течение двух месяцев после его вывески в мэрии и на месте", если планируемая застройка противоречит положениям кодекса урбанизма, POS или PLU. Следует отметить, что он может воспользоваться ограничениями на вашем участке. Чтобы это проверить, необходимо изучить акт продажи недвижимости. В отличие от муниципалитета, сосед подаст дело перед гражданским судом: мировым или общим судом, судом апелляционной инстанции и Верховным судом.

Однако практика последнего определяет, что запрос будет рассмотрен только в случае реального личного ущерба, связанного с нарушением. Например, строительство слишком далеко или шум от воды в бассейне не будут учитываться.