Distance entre les constructions : limitations à ne pas enfreindre.

Le droit de construire sur sa propre parcelle est strictement réglementé par le Code de l'urbanisme et les documents municipaux correspondants. Cela inclut les distances fixées entre les constructions résidentielles, l'emplacement des dépendances et les mesures juridiques possibles.

Examinons les principales règles à respecter avant de commencer les travaux.

"Tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain jusqu'à la limite de sa propriété sans avoir besoin de l'accord du voisin." Ainsi, le site service-public.fr résume brièvement le droit de propriété, inscrit dans la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, et la manière dont le propriétaire peut utiliser sa propriété. Par conséquent, il est possible de construire en bordure de la limite de propriété.

Cependant, il y a quelques nuances. En effet, les règles d'urbanisme imposent certaines distances à respecter entre les constructions, principalement dans deux cas : aux frontières des routes et entre les constructions et les limites des parcelles voisines. Dans les deux cas, il n'existe pas de distance universelle fixe valable d'un bout à l'autre de la France. "Logiquement, les distances à respecter sont soit fixées par les Plans d'Occupation des Sols (POS) et les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) des communes, si ces derniers existent, soit, en l'absence de ceux-ci, par le Code de l'urbanisme et les règles régionales", explique Magali Bertrand, directrice de l'Association d'information sur les questions de logement du département du Loir-et-Cher (ADIL 45).

Pourquoi est-il important de respecter des distances spécifiques entre les bâtiments résidentiels ?

Selon le Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme, le besoin de bien positionner les bâtiments est motivé par plusieurs objectifs. Tout d'abord, cela garantit une certaine intimité pour les bâtiments voisins, assure la présence de lumière solaire et favorise une planification harmonieuse de l'urbanisation. De plus, les décrets du Conseil d'État expliquent que ces retraits sont nécessaires pour répondre aux exigences sanitaires, d'hygiène et de sécurité.

Il est important de noter que ces dispositions concernent uniquement les distances entre les bâtiments, et non celles par rapport aux voies publiques.

Cependant, le code de l'urbanisme, les plans locaux d'urbanisme (PLU) et les documents de planification établissent également des exigences concernant l'alignement avec les voies publiques.

Ainsi, selon votre emplacement, il est nécessaire de prêter attention à ces règles. N'hésitez pas à consulter la municipalité pour connaître le document d'urbanisme en vigueur. Discutez également de la question des distances entre les bâtiments avec votre architecte. Lors de la soumission d'une demande de permis de construire, votre architecte doit présenter un plan de masse, où les distances nécessaires seront indiquées. C'est un aspect important qui peut influencer l'approbation ou le refus de votre demande de permis de construire.

Étant donné que le permis est délivré "sous réserve de l'accord des tiers", comme indiqué dans le permis, il est également essentiel de s'assurer que votre construction ne cause pas de nuisances aux voisins. Bien que le consentement des voisins ne soit pas requis, il est important d'éviter les conflits qui pourraient se transformer en litiges judiciaires.

Pour plus d'informations, vous pouvez contacter le Département de l'Équipement de votre région (DDE), le Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE) de votre région ou l'Agence d'Information sur le Logement (ADIL) la plus proche de chez vous (les adresses et numéros de téléphone sont disponibles sur le site www.anil.org).

Quelles sont les distances minimales autorisées entre un bâtiment et le réseau routier ?

Voici la traduction en français :

Selon un document publié par l'Association pour l'information sur le logement de l'Indre (ADIL 36), cette distance est déterminée en fonction de la hauteur du bâtiment et de l'importance de la route à proximité.

La distance par rapport au réseau routier pour la construction dépend de la proximité de la route départementale, nationale, autoroutière, communale ou privée. Dans la plupart des cas, ces restrictions sont définies par le Plan d'Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d'Urbanisme (PLU), dont les informations sont disponibles à la mairie. En l'absence de tels documents, l'article L.111-1-4 du Code de l'Urbanisme fixe les distances à respecter près des grandes voies de circulation, en fonction de la taille de la ville :

• Dans les zones urbaines : au moins 40 mètres de la route pour les bâtiments résidentiels, 25 mètres pour les autres bâtiments.
• Zones urbanisées des agglomérations : 50 mètres pour les bâtiments résidentiels, 35 mètres pour les autres.
• Routes en dehors des agglomérations : au moins 100 mètres de la route, 75 mètres pour les routes des principales voies de transport.

Concernant les autres axes routiers, lors de la construction d'un bâtiment le long d'une voie publique, son alignement par rapport à la route dépend de sa hauteur, conformément à l'article R.111-18 du Code de l'Urbanisme. Cela signifie que la distance entre tout point du bâtiment, y compris un balcon ou un corniche, et l'alignement opposé (c'est-à-dire l'en face) doit être d'au moins la différence de hauteur entre ces deux points. Par exemple, entre une maison en construction de 10 mètres de haut et un bâtiment voisin de 5 mètres de haut, il doit y avoir une distance d'au moins cinq mètres.

Ces dispositions s'appliquent à tous les types de bâtiments, sauf si le Plan d'Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d'Urbanisme (PLU) prévoit des exigences différentes avec des distances plus ou moins strictes. Certaines communes prévoient des retraits de 10, 25, 50 mètres, voire plus, dans différentes zones spécifiées dans le document d'urbanisme. Pour connaître ces exigences, il convient de consulter la mairie. De plus, afin de préserver l'intégrité architecturale de la ville, il peut être exigé de construire le long de la limite d'alignement.

Quelles sont les distances admissibles entre les bâtiments et la limite du terrain voisin ?
Entre deux maisons sur des parcelles contiguës ?

En l'absence de Plan d'Occupation des Sols (POS) ou de Plan Local d'Urbanisme (PLU), l'article R.111-19 du Code de l'Urbanisme définit les distances à respecter entre ces deux types de constructions. Si un bâtiment n'est pas situé directement sur la limite de propriété voisine, la distance horizontale entre tous les points de ce bâtiment et le point le plus proche de la limite de la parcelle doit être d'au moins la moitié de la différence de hauteur entre ces deux points, mais pas moins de trois mètres.

En d'autres termes, la maison doit être construite soit sur la limite de propriété, soit respecter un retrait d'au moins trois mètres. Par exemple, pour une maison, le retrait doit être d'au moins cinq mètres. Par conséquent, il est logique de supposer que la distance entre deux maisons sur des parcelles voisines sera d'au moins six mètres, et même plus, en fonction de la hauteur des constructions, si aucune d'elles n'est construite sur la limite de propriété.

Cependant, ces règles peuvent être modifiées par le document d'urbanisme local approuvé par la municipalité. Ces documents peuvent reproduire le calcul établi à l'article R.111-19, mais aussi spécifier une distance minimale de 3 mètres (ou plus) ou fixer des distances précises.

De plus, la distance peut varier au sein de la ville. Par exemple, le POS et le PLU divisent la ville en différentes zones (construction en dehors de la ville, zones urbaines à haute ou faible densité, zones littorales), pour chacune desquelles des règles spécifiques sont établies. Dans leurs POS ou PLU, certaines villes prévoient des retraits minimaux entre les bâtiments et la limite des parcelles de 3 à 6 mètres ou plus, en fonction des caractéristiques de la zone. À l'inverse, les documents d'urbanisme peuvent également exiger que le bâtiment soit situé sur la limite de la parcelle voisine ou autoriser, voire obliger, cette proximité. Il convient également de prendre en compte que pour les zones de construction liées aux infrastructures de transport, comme les chemins de fer, les distances sont établies par la société de transport, dans ce cas la SNCF.

Il est donc important d'étudier attentivement le document d'urbanisme afin de déterminer la distance correcte. Une fois cette distance déterminée, comment peut-elle être appliquée en pratique ? Il est important de comprendre ce concept en fonction de la notion de « tous les points du bâtiment » décrite dans l'article R.111-19. Cela signifie que le point de référence est la partie la plus saillante du bâtiment. Ainsi, si votre maison possède un balcon orienté vers la limite de la parcelle, l'extrémité du balcon déterminera le point de départ du calcul de la distance. Il en va de même pour les toitures en saillie. Si la limite entre deux parcelles n'est pas clairement définie, il convient de faire appel à un géomètre. Il effectuera les études nécessaires, les démarches administratives, les mesures et les calculs pour clarifier les véritables limites entre les parcelles.

Il est donc important d'être vigilant selon votre emplacement. N'hésitez pas à vous rendre à la mairie pour consulter le document d'urbanisme en vigueur. Discutez également des distances entre les bâtiments avec votre architecte. Lors de la soumission de votre demande de permis de construire, votre architecte devra fournir un plan de masse indiquant les distances nécessaires. Il s'agit d'un aspect important qui peut influencer l'approbation ou le refus de la demande de permis de construire.

Étant donné que l'autorisation est délivrée "sous réserve de tiers", comme indiqué dans l'autorisation, il est également essentiel de s'assurer que votre construction ne nuit pas aux voisins. Bien que l'accord des voisins ne soit pas requis, il est important d'éviter les conflits qui pourraient entraîner des poursuites judiciaires. Pour toute information supplémentaire, vous pouvez contacter le Département de l'Équipement de votre région (DDE), le Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE) de votre région ou l'Agence d'Information sur le Logement (ADIL) près de chez vous (les adresses et numéros de téléphone sont disponibles sur le site www.anil.org).

Existe-t-il des distances à respecter entre un bâtiment et l'espace public ?

En plus des routes publiques, d'autres parties de la propriété publique imposent des restrictions aux parcelles voisines, notamment les zones inondables et les monuments historiques.

En ce qui concerne les zones inondables, le code de l'urbanisme prévoit un retrait de 100 mètres selon l'article L.146-4 III, au moins pour les nouveaux bâtiments construits en bord de mer. Les documents d'urbanisme des municipalités, tels que les Plans d'Occupation des Sols (POS) et les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU), ainsi que le plan de prévention des risques approuvé par le préfet du département, peuvent prévoir des retraits plus importants ou même des interdictions de construction, sauf si des conditions particulières sont spécifiées, par exemple la construction d'un bâtiment à étages. Ces trois documents peuvent être consultés à la mairie locale.

En ce qui concerne la proximité des monuments historiques, tels qu'un château, une église ou un parc, des restrictions de distance peuvent également s'appliquer. Dans ce cas, il convient de consulter l'architecte des Bâtiments de France, qui doit approuver le projet près d'un bien classé. Ces restrictions peuvent également concerner la hauteur du bâtiment.

La construction d'une piscine doit-elle respecter les règles concernant les distances par rapport aux limites des parcelles voisines ?

Il n'y a pas d'exceptions à la règle. La construction d'une piscine, quel que soit son type, doit respecter les mêmes règles concernant les distances par rapport à la limite de la parcelle voisine que celles applicables à la construction de bâtiments ordinaires.

Selon le "Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme", les piscines sont soumises aux dispositions de l'article R.111-19 du Code de l'Urbanisme. Ainsi, elles doivent être situées soit sur la limite de la propriété, soit à une distance d'au moins trois mètres de la frontière entre les deux parcelles. La construction d'une piscine dans le jardin arrière est donc tout à fait possible, sauf si des conditions particulières sont prévues par le Plan d'Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d'Urbanisme (PLU) en vigueur dans la commune.

Ces documents peuvent imposer une distance minimale différente de celle mentionnée. Il est donc important de consulter les documents d'urbanisme auprès de la mairie avant de soumettre une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.

Cette règle s'applique à tous les types de piscines, y compris les piscines enterrées et même les modèles mobiles. En outre, elles sont également soumises au droit des tiers, c'est-à-dire que si un voisin considère subir un préjudice causé par les travaux, il doit toutefois disposer de motifs sérieux pour cela.

Ainsi, en 2001, la troisième chambre civile de la Cour de cassation française a conclu que le bruit généré par les jeux aquatiques ne peut en soi être considéré comme un préjudice.

Est-il possible de construire une annexe, telle qu'un garage, un abri, un hangar ou d'autres structures, près de la limite de la parcelle ou de la clôture mitoyenne ?

Comme pour les bâtiments principaux et les piscines, les annexes « sont soumises aux mêmes règles que les constructions principales », selon Magali Bertrand, directrice de l'association d'information sur le logement du département (ADIL 45). Autrement dit, elles relèvent des dispositions de l'article R.111-19 du Code de l'urbanisme.

Ainsi, elles doivent être situées soit sur la limite de la propriété, soit à au moins trois mètres de celle-ci. Il est donc tout à fait possible de construire un garage ou un abri au fond du jardin, directement sur la limite de la parcelle. Cependant, lorsque l'annexe n'est pas attachée au bâtiment principal, c'est-à-dire lorsqu'elles ne sont pas mitoyennes, il existe également des distances à respecter sur la même parcelle. En l'absence de documents d'urbanisme en vigueur sur le territoire de la commune, l'article R.111-16 du Code de l'urbanisme définit les limites des distances à respecter.

Ainsi, dans son troisième alinéa, il stipule : « la distance entre deux bâtiments non mitoyens doit être d'au moins quatre mètres ».

Si un Plan d'occupation des sols (POS) ou un Plan local d'urbanisme (PLU) est en vigueur sur le territoire de la commune, les dispositions mentionnées ci-dessus peuvent être modifiées. Des retraits obligatoires peuvent être établis, et la distance peut dépasser celles prévues par le code. Il convient également de noter qu'en fonction des différentes zones et de leurs affectations définies dans le document d'urbanisme, celui-ci peut limiter ce type de construction. Par exemple, la construction d'un abri ou d'un hangar au milieu d'une zone résidentielle ne sera pas possible si le POS ou le PLU interdisent de telles constructions.

En ce qui concerne la construction d'un garage ou d'un atelier comme extension du bâtiment principal, les services d'urbanisme de la commune peuvent également, lors de la demande de permis de construire, exiger une construction jusqu'à la limite de la propriété ou respecter un nouveau retrait. Il est aussi possible de demander une dérogation aux règles d'urbanisme, au POS et au PLU auprès de l'autorité compétente, du maire ou du préfet. La décision doit être motivée et, en cas de refus, elle peut faire l'objet d'un recours.

Peut-on déroger aux règles de distances entre les bâtiments lors de l'extension d'un bâtiment ?

Personne n’a le droit de violer la loi. Cependant, la législation doit pouvoir s’adapter à des circonstances exceptionnelles. Il en va de même pour les documents d’urbanisme en vigueur dans la ville.

C'est ce qu'explique le "Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme" : "Depuis le 27 août 1986, des dérogations aux articles R.111-16 à R.111-19 du Code de l'urbanisme concernant l’implantation et le volume des constructions peuvent être accordées par une décision motivée de l'autorité compétente". Il s'agit généralement du maire de la ville ou de la préfecture du département en l'absence de documents d'urbanisme municipaux. De plus, la jurisprudence du Conseil d’État a précisé l’application de l'article R.111-20, qui autorise ces modifications.

Pour le plus haut tribunal administratif, des modifications peuvent être autorisées uniquement pour des raisons d’intérêt public. Il reste à définir ce concept. Selon la jurisprudence du Conseil d’État, cela pourrait être "la préservation de l'architecture locale et traditionnelle", par exemple, selon le "Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme".
Des adaptations sont également possibles concernant les documents d’urbanisme, le Plan d’Occupation des Sols (POS) et le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Cela est également prévu par l'article L.124-1 du Code de l'urbanisme, qui permet "des adaptations mineures en fonction du caractère du sol, de la configuration des terrains ou du caractère des constructions environnantes".

Pour obtenir une dérogation dans le cadre du POS ou du PLU, il est nécessaire de faire une demande auprès du maire de la ville. Celui-ci doit justifier sa décision. Si sa réponse est négative, il est toujours possible de faire une demande orale : envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception dans les deux mois suivant la notification de la décision prise. La notification signée par l'administration doit indiquer le délai de traitement de la demande.

En cas d'absence de réponse - le délai est de deux mois à compter de la réception de la demande - ou d’un nouveau refus, il est toujours possible de saisir le tribunal administratif pour contester la décision de la ville. Les mêmes dispositions s'appliquent pour la préfecture. Cependant, avant d'engager une procédure judiciaire, une tentative de conciliation est possible, notamment par l'intermédiaire du médiateur de la République.

Les responsables de la gestion municipale de l'urbanisme disposent-ils de moyens de contrôle pour assurer le respect des distances ?

The administrative control is carried out based on the documents submitted during the building permit application. Occasionally, inspections are also conducted after the completion of the work. As for third parties, they can carry out their own inspections through the court.

To ensure compliance with various urban planning regulations — including the distances to property boundaries between two properties — municipal services monitor the process starting from the building permit request. Among the submitted documents, the site plan should contain all necessary distances and measurements for the project’s implementation.

The distances to the property boundaries between two properties are among the required measurements. Based on this document, the municipal urban planning services will assess whether the legislative provisions established in the Land Zoning Plan (POS) or the local urban planning plan (PLU) have been complied with.

"The municipality can also issue a compliance certificate," explains Magali Bertrand, director of the Housing Information Association of the Loir-et-Cher department (ADIL 45). "However, this will be a post facto check," she adds, meaning it will be carried out after the work has been completed.

As for neighbors, they may have the right to review the construction project through the "third-party right." If they believe the construction causes harm and negotiations do not resolve the issue, they can file a complaint to block or revoke the building permit. To do this, they can approach the local district judge, who will appoint an expert to assess the situation. Depending on the expert's recommendations, the case will be heard in a civil court.

The competent jurisdiction depends on who the conflict arises with.

If the conflict arises with the municipality, you should approach the administrative court. If the conflict arises with a neighbor, it will be considered by the magistrate’s court, which is a civil jurisdiction.

If you submit a request for an exception from the rules established in the Land Use Plan (POS) or Local Urban Planning Plan (PLU) to the municipality, the mayor may refuse, provided the decision is justified. The first step in disputing the decision is to request a review by the administration via a letter with a delivery receipt within two months of the decision. If necessary, the Department of Equipment (DDE) and ombudsman services can provide their opinion on the matter and attempt to reach an agreement between the parties.

If the dispute is unsuccessful, the last step is to bring the case before the administrative court. This follows a process of review in the court, which may be escalated to the administrative appeal court and even to the Council of State. It is also worth noting that the administrative body itself can initiate legal proceedings in certain cases: if the builder violates the plans, the administration can initiate administrative proceedings independently, without waiting for a third-party complaint.

The affected party may block the construction "within two months after it is posted in the town hall and on-site" if the planned construction contradicts the provisions of the urban planning code, POS, or PLU. It should be noted that they can enforce restrictions on your land. To check this, you need to review the property sale deed. Unlike the municipality, a neighbor would take the case to a civil court: either the magistrate’s court, the general court, the appeal court, or the Supreme Court.

However, the latter’s practice indicates that a request will only be considered if there is a real personal harm caused by the violation. For example, building too far or noise from a pool will not be considered.